一个危险信号：全国楼市都在调整，但很多小县城房价却没怎么跌？

全国楼市都在调整，为什么很多小县城的房价却迟迟不跌，甚至有人把“94%的县城房价不过万”当成一件值得欣慰的事？ 县城房价的“坚挺”，究竟是市场底子扎实，还是一个被掩盖起来的危险信号？ 第一财经根据调查数据发布了“94%的县城房价不过万”的内容，迅速登上热搜，引发激烈讨论。但这个数字其实并不值得炫耀。 如果以当地居民的工资收入来衡量，这些地方的房价本来就不该过万，甚至应该更低。走进春节过后的县城，看看那里的人和楼，这个判断会变得更加清晰。 走在不少县城宽阔的马路上，穿过一栋栋密密匝匝、新建成的高层住宅小区，却如入无人之境。十几年前，县城大街上人群熙熙攘攘，热闹非凡，与今天相比可谓天壤之别。 不知从何时起，许多县城悄悄沦为只有逢年过节才有人气的地方。道理其实很简单：没有人的地方，不可能有未来，房地产如此，其他行业也一样。 人少只是表象，更深层的问题在于收入。在这些“城尾乡头”的县城里，绝大多数人的真实收入比很多人想象的还要低。 保安、保洁一个月1500元；饭店服务员一个月1800元，每天早九晚九，累死累活；洗车店稍高一些，能拿到2000元，但活儿同样又脏又累，如今主要是四五十岁的大叔大妈在干。 再好一点的是装修、建筑类工作，多数按天结算，大工一天280元，小工一天170元，但不是每天都有活，一个月能干20天就算不错。 装修、建筑、家居、建材这些行业与房地产关系密切，彼此“你好我也好”，楼市一冷，它们跟着降温，这两年基本是干大半年、歇小半年，很多农民工只能靠啃老本过日子。 更高一层的是个人创业者，以夫妻店居多，收入比打工强一些，但也确实辛苦。体制内员工的工资要高得多，一年8万至10万元不等，工作相对轻松，闲暇时间多，算是县城里最“小资”的一类人，但占比非常低。 真正在县城混得风生水起的，主要是官二代、家里有生意产业的子弟、体制内公务员和本地拆迁户这四类人。 说得更直白些，县城超过90%的人只能活在平均线水平，属于一年到头辛辛苦苦、却攒不下钱的典型人群。国家统计局数据显示，2022年全国居民人均可支配收入为36883元。 聚焦到全国1800多个县城，居民人均可支配收入可能不足3万元，扣除消费开支后，每年结余或许不足1万元。 而这还是省吃俭用的结果，花钱稍微大手大脚一些的家庭，可能一年到头白干。收入是房价的根基，在这样的收入水平下，县城房价哪怕“不过万”，对普通家庭来说也绝不是一个轻松的数字。 所谓“94%不过万”，换个角度看，反而说明县城房价与当地收入之间存在着明显落差。 从现实来看，县城的房价真的不低。中国有1472个县、394个县级市，总共容纳了约2.5亿常住人口。 2022年11月的数据显示，在这1800多个县城中，有117个县城房价超过每平方米1万元，另有8个县城房价超过每平方米2万元，已经可以和不少地级市相提并论。 更不可思议的是，2022年房地产遭遇惨淡行情，房价过万和过2万的县城数量，同比竟然分别增加了14个和2个。 全国县城的平均房价保持在每平方米7000元至8000元，房价在3000元以下的县城仅有18个，而且基本都扎堆在人烟稀少的东北和西北地区。 若以工资收入论房价，不得不承认，越来越多的人连县城的房子都买不起了。按每平方米8000元计算，在县城买一套120平方米的房子，总价就是96万元，而县城很少有低于这个面积的户型。 首付三成也需要将近30万元，这还不包括税费和装修，以及未来30年每月3000多元的房贷。 更让人匪夷所思的是，不少贫困县经济发展乏力，居民平均收入基本处于全国垫底水平，房价却稳稳过万。这其中有多大的泡沫，不言而喻。 那么，为什么在全国楼市普遍调整的背景下，这些县城的价格依然看上去纹丝不动？答案并不在于需求有多旺盛，而在于市场已经陷入僵局。 如今不少县城楼市，正处在买卖双方彻底“杠住”的状态：卖家还活在三年前的高光时刻，不肯降价割肉；买家看着外面的房价都在降，手里也没多少钱，不敢轻易下手。 挂牌价没有动，并不意味着房子能按这个价格卖出去，很多时候只是有价无市，账面上的价格被暂时冻结了。 县城房价看似坚挺、迟迟不降，但暴露出的问题却不少。首先，县城是这轮楼市萧条的重灾区，需求锐减，开发商房子卖不掉，纷纷收缩撤退。最典型的是曾经靠三四线城市起家的碧桂园，不仅收缩战线、抛售低质资产，还在抓紧降价卖房。 更重要的是，碧桂园公布的长期战略计划显示，未来不打算再在县城拿地，这几乎等于宣告彻底放弃县城业务。曾经最懂下沉市场的开发商都选择离场，这本身就是一个耐人寻味的信号：在专业机构眼里，县城楼市的增长空间已经所剩无几。 其次，县城库存严重积压，已经陷入无价无市的境地，根源在于供需结构严重失衡。易居研究院数据显示，截至2022年11月底，包含县城在内的三四五线城市出清周期高达25.5个月。也就是说，即便不考虑新增供